Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning of nieuwbouwappartement betaalt u doorgaans 21% btw. Toch kan onder bepaalde voorwaarden het verlaagde tarief van 6% gelden. Dat verschil heeft een aanzienlijke invloed op uw totale aankoopbudget. Sinds 1 juli 2025 bestaat er een permanente regeling voor de verkoop van woningen die na de afbraak van een bestaand gebouw opnieuw werden opgebouwd. Zowel wie de woning zelf wil bewonen als bepaalde investeerders kan in aanmerking komen voor het verlaagde btw-tarief. Maar wanneer betaalt u 6% en wanneer blijft het tarief van 21% van toepassing?

Hoeveel btw betaalt u normaal op nieuwbouw?

Het standaard btw-tarief bij nieuwbouw bedraagt 21%. Dat tarief is in principe van toepassing op de constructiewaarde van de woning of het appartement.

Afhankelijk van de manier waarop de verkoop georganiseerd wordt, kan ook de grondwaarde onder het btw-stelsel vallen. Wanneer de grond en de constructie door verschillende partijen worden verkocht, kunnen op de grond registratierechten verschuldigd zijn en op de constructie btw.

Daarom is het belangrijk om bij een nieuwbouwproject niet alleen naar de geafficheerde prijs te kijken. Vraag steeds duidelijk na:

of de prijs inclusief of exclusief btw is;
op welk gedeelte van de aankoopprijs btw wordt berekend;
welk btw-tarief van toepassing is;
welke bijkomende aankoopkosten u nog moet voorzien.

Wanneer kunt u nieuwbouw kopen aan 6% btw?

Het verlaagde btw-tarief geldt niet voor elk nieuwbouwproject. Een belangrijke basisvoorwaarde is dat het project ontstaat na de afbraak van een bestaand gebouw. Nieuwbouw op een voorheen onbebouwde bouwgrond valt dus normaal onder het tarief van 21%.

Sinds 1 juli 2025 kan de verkoop van een woning na afbraak en heropbouw aan 6% btw gebeuren wanneer de verkoper én de koper aan de wettelijke voorwaarden voldoen. Deze permanente regeling geldt in heel België. FOD Financiën licht de regeling en de verschillende situaties verder toe.

Het verschil tussen 6% en 21% btw kan tienduizenden euro’s bedragen. Duidelijkheid over het juiste tarief is daarom essentieel voor een realistisch aankoopbudget.

Welke voorwaarden gelden wanneer u zelf in de woning gaat wonen?

Het project betreft de afbraak van een bestaand gebouw en de heropbouw van een nieuwe woning.
U koopt de woning als natuurlijke persoon en niet via een vennootschap.
De woning wordt uw eigen en enige woning.
U vestigt er zonder uitstel uw domicilie zodra de woning in gebruik wordt genomen.
De woning wordt hoofdzakelijk privé gebruikt.
De totale bewoonbare oppervlakte bedraagt maximaal 175 m².
U blijft gedurende de wettelijk bepaalde periode aan de voorwaarden voldoen.

Wat bedoelt men met bewoonbare oppervlakte

Met een bewoonbare oppervalkte van 175 m² bedoelt men de woonvertrekken gemeten tussen de binnenkant van de buitenmuren van de wooneenheid

Badkamers, toiletten, bergingen, nachthal, inkom, traphal, garage of een technische ruimte zijn alleen geen woonvertrekken en worden dus niet meegeteld in deze berekening.

Mag u al een andere woning bezitten?

Om voor eigen bewoning van het tarief van 6% te genieten, moet de nieuwbouw in principe uw enige woning zijn. Daarbij wordt niet alleen rekening gehouden met vastgoed in België. Ook een woning of vakantieverblijf in het buitenland kan een rol spelen.

Er bestaan wel uitzonderingen. Dat is bijvoorbeeld mogelijk wanneer u een woning gedeeltelijk door een erfenis bezit of wanneer u uw huidige gezinswoning binnen de voorziene termijn verkoopt.

De beoordeling gebeurt per koper. Koopt u samen met uw partner, dan wordt de eigendomssituatie dus voor iedere koper afzonderlijk bekeken. Omdat uitzonderingen sterk afhangen van de concrete situatie, laat u dit het best vooraf controleren door de notaris of fiscaal adviseur.

Of u 6% of 21% btw betaalt, hangt niet alleen af van het nieuwbouwproject, maar ook van uw persoonlijke situatie en wat u met de woning wilt doen.

Kunnen investeerders ook van 6% btw genieten?

Ook wie een nieuwbouwwoning of appartement koopt om te verhuren, kan onder bepaalde voorwaarden in aanmerking komen voor 6% btw.

Bij langdurige private verhuur moet de woning:

rechtstreeks worden verhuurd aan een natuurlijke persoon;
door de huurder als hoofdverblijfplaats worden gebruikt;
een bewoonbare oppervlakte van maximaal 175 m² hebben;
gedurende minstens vijftien jaar voor deze verhuur bestemd blijven.

De regeling kan zowel door een natuurlijke persoon als door een vennootschap worden toegepast.

Ook bij langdurige sociale verhuur kan het tarief van 6% gelden. In dat geval wordt de woning minstens vijftien jaar verhuurd aan of beheerd door een erkende woonmaatschappij of andere bevoegde organisatie. Voor deze specifieke vorm van verhuur geldt geen maximale bewoonbare oppervlakte.

Hoe weet u welk btw-tarief bij een project geldt?

Informeer vóór de aankoop bij de projectontwikkelaar en uw notaris naar de fiscale behandeling van het project. Stel daarbij minstens deze vragen:

Gaat het om een project van afbraak en heropbouw?
Komt de woning of het appartement in aanmerking voor 6% btw?
Voldoet de bewoonbare oppervlakte aan de voorwaarden?
Geldt het tarief op de volledige aankoopprijs of alleen op de constructiewaarde?
Welke verklaring moet via MyMinfin worden ingediend?
Welke verplichtingen moet u na de aankoop blijven naleven?

Zo weet u vooraf welke kosten u werkelijk moet voorzien en vermijdt u verrassingen tijdens het aankoopproces.

Veelgestelde vragen

Hoeveel btw betaalt u op een gewone nieuwbouwwoning?: Op een gewone nieuwbouwwoning of een nieuwbouwproject op een onbebouwde grond betaalt u in principe 21% btw op de constructie.
Wanneer geldt 6% btw bij nieuwbouw?: Het tarief van 6% kan gelden bij de verkoop van een woning na afbraak en heropbouw. Zowel het project als de koper en de bestemming van de woning moeten aan specifieke voorwaarden voldoen.
Geldt 6% btw ook voor een tweede verblijf?: Nee. Wanneer u de woning zelf gebruikt, moet het in principe om uw eigen en enige woning gaan. Een tweede verblijf voldoet niet aan deze voorwaarde.
Kan een investeerder nieuwbouw kopen aan 6% btw?: Ja, dat kan bij langdurige private of sociale verhuur. Voor private verhuur geldt onder meer een minimale verhuurperiode van vijftien jaar en een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m².
Geldt 6% btw automatisch voor elk afbraak- en heropbouwproject?: Nee. De afbraak en heropbouw vormen een basisvoorwaarde, maar daarnaast gelden nog voorwaarden voor het project, de koper, de oppervlakte en het gebruik van de woning.
Wat is bewoonbare oppervlakte?: De bewoonbare oppervlakte is de som van alle ruimtes die effectief dienen voor huisvesting of beroepsgebruik. Ze wordt berekend volgens de methode vastgelegd in het Koninklijk Besluit nr. 20 – maar in gewone mensentaal komt het hierop neer: Ruimtes die meetellen: Woonkamer, eetkamer, keuken, slaapkamer; Bewoonbare zolder of kelder; Bureauruimte of thuiskantoor; Hobby- of speelkamer, fitnessruimte, veranda. Ruimtes die niet meetellen: Badkamer, toilet, wasruimte; Trappen, gangen, berging; Garage of technische ruimte. Daarnaast moet elke ruimte minstens 4 m² groot zijn en een hoogte van 2 m hebben om in aanmerking te komen.
Hoe meet je de bewoonbare oppervlakte?: De meting gebeurt tussen de binnenzijden van de muren (dus niet de buitenmuren). Bij appartementen wordt enkel gekeken naar de privatieve delen, niet naar de gemeenschappelijke hall, lift of trappen. In co-housing-projecten telt men de gemeenschappelijke leefruimtes slechts gedeeltelijk mee, in verhouding tot het aantal wooneenheden. Kort gezegd: het gaat om de effectief bruikbare woonruimte, niet de totale bouwoppervlakte.

Contact

Adres

6% of 21% btw bij nieuwbouw: welk tarief betaalt u?